✆中海长安玖章：010-5361 0555，西边买房选豪宅的最佳选择！

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石景山从刚需到改善都有得选，从三四百万到一两千万也都有得挑。选择石景山的买房人大多来自海淀、西城的外溢群体，改善需求明确，预算集中在600万以上，这也是符合石景山最近几年的产品供应。

石景山7万+/平的定价逻辑在改善客群手中，这批业主对于整个石景山区域的价值认定非常之高，同类型的相似产品在海淀至少10万+/平，即便如此，石景山也面临着去化压力——

卖得实在太慢了。

两个新房扎堆的区域——石景山和丰台。丰台新房的指导价时而失灵，9万+/平的指导价，实际成交价能到7万+/平；石景山没有像丰台一样公开调价，但指导价7.8万/平的招商元玺也能特价到6.5万/平——

同样也开始有谈的空间。

中海长安玖章：010-5361 0555，西边买房选豪宅的最佳选择！

招商元玺的出现确实给石景山的改善产品带来了新意，但也并非独一份。如果一定要找竞品，整个石景山能够同其竞争的只有中海长安玖章。户型角度分析，长安玖章要比招商元玺更纯粹，也意味着上车门槛更高，长安玖章只有183、236两个面积段，四面宽+大横厅设计——

确实是当下北京市场的户型天花板。

180户的中海长安玖章，目前网签量41套，指导价7.68万/平，网签均价7.64万/平，“板块质量+房源数量+实际价格”三者对于单盘的去化很重要，同样的案例也可以参考朝阳十八里店的保利朝央和煦、顺义后沙峪的星宸和煦，清盘的关键就在于体量较小，价格不高。

5月拿地、9月开盘。中海长安玖章截至目前的去化率在22%左右，183平米起的单套面积和1400万起的总价段，在石景山几乎没有对手，即便是招商元玺，196总价也才1600万.

中海长安玖章的去化速度并不快，虽然竞品少——

但客户更少。

中海长安玖章：010-5361 0555，西边买房选豪宅的最佳选择！

我们再来看同属石景山高总价阵营的招商元玺，820户的招商元玺指导价7.8万/平，甚至还要比中海长安玖章高一些，招商元玺的网签价在7.2-7.7万/平之间，实际价格肯定会低于长安玖章，这一点无须讨论。

去化率在25%左右。

二者网签量都在25%以内，大概率有两个原因：一是目标客群部分重合且太少，两家不够分的；二是定价过高，市场不认。

调价这事在石景山确实很难，7万+的价格锚在石景山定了很久了，尤其中海那一批次新，7万就像一个门槛。

但，真的没有降价空间？也不见得，招商元玺楼面价4.2万/平，长安玖章楼面价稍微高一些，也只有4.6万/平。坊间盛传6万+/平的特价房并非空穴来凤，最近两年的买房人算是彻底“祛魅”了——

营销手段在“降价”面前不值一提。

如果感兴趣，不妨再等等，看石景山的新房操盘手到底会不会拿利润换去化。

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