“合同怎么写不是决定性因素，关键要看车库是否计入公摊面积。”地下车库到底归开发商还是全体业主？法律专家陈敏指出，若车库建设成本已分摊到房价中，产权应归业主共有，开发商不得私自出售；而开发商独立投资建造且未计入公摊的车库，才可办理独立产权证。2025年新规更让产权归属透明化：未售车位须优先租赁、禁止强制购买，人防车位只能租不超过20年。买房时如何避免‘钱车位两空’？专家提醒务必查验产权证明，主动监督管理，守住财产安全感。
Hello大家好，我是主持人凌薇。欢迎收听我们的播客。今天，我们有幸请到了法律专家陈敏老师来和我们一起聊聊地下车库归属的热点话题。陈敏老师先向大家打个招呼大家好，我是陈明，很高兴和林薇，一起探讨这个实用法律问题。好的，欢迎陈平老师，那咱们就直接进入正题，今天要聊的是地下车库到底归开发商还是归？业主这是一个非常现实的问题，很多小区在交付的时候，都会因为这个事情产生争议。没错，这个真的是很多业主都很关心的一个话题，那我们就直接开始今天的讨论。咱们先第一个，瑶聊的是产权归属的判定，这个是大家最关心的，就是说，到底什么决定了地下车库到底归谁。其实最关键的就是车库是不是进入到了公摊面积里面，如果车库是进入了公摊面积的，或者说建设成本已经分摊到了房价里面的，那通常情况下，这个车库的产权是归全体业主所有的。原来是这样。对，这样的话，开发商是没有办法单独去出售或者说出租这个车位的。对，但是如果这个车库是开发商自己投资建造的，然后也没有计入公摊，也没有说建设成本没有分摊到我们的房价里面，那这个时候开发商就是可以有独立的产权的。对，他就可以自己去处理这个车位，就是说合同里面怎么约定，其实不是决定性的影素，没错，合同里面怎么写？其实不是决定性的因素，决定性的因素是要看这个车库的产权到底归谁？哪怕合同里面约定的是归开发商，但是如果这个车库其实是应该归业主共有的，那这个约定其实是对业主不生效的。对，所以大家一定要分清楚产权，分不清产权会有多麻烦，就很多人以为就是说签了一个协议，或者说付了一个钱就觉得自己有了这个车位，其实如果这个车位其实是归业主共有的，那你付的钱可能就打了水漂了，而且还会经常跟开发商产生纠纷。所以大家一定要警惕，对，在购买的时候，一定要看清合同的条款，然后要求开发商出示相关的产权证明。对不要去相信一些口头的承诺，对，这样的话，才能够保护好自己的权益，好，产权归属这部分内容，咱们就先聊到这，休息一下回澜。那咱们接下来就聊一聊这个车位的类型，这也是大家很关心的，不同的类型的车位，在产权上面会有哪些不一样的表现最常见的就是产权车位就是开发商自己掏钱建的，然后也没有算到公摊，也没有说成本没有分摊到房价里面，那这个时候开发商就可以办一个独立的产权证，这个车位就可以像房屋一样，自由的交易。继承那这种人防车位，人防车位就是它是属于国家所有的，那开发商只有使用权，他没有办法卖，你只能去租。而且租的时间最长不能超过20年，超过20年就不受法律保护了，而且他这个如果是违反规定的，去卖给你，那你可以去投诉他。对，那还有就是说，如果是已经计入了公摊面积的，或者说建设成本已经分摊到房价里面的，那这个车位就是归全体业主所有的，开发商是没有办法去单独处置的。对，那这个也是为什么，就是说大家一定要在买房的时候看清楚合同的条款，然后了解清楚这个车位到底属于谁？对，这样的话，你才能够避免一些纠纷。行车位类型这部分内容咱们就先聊到这，歇口气，待会继续。那我们现在来聊第三个部分，就是新规带来的利好。那2025年这个关于地下车库的新规到底给业主带来了哪些实际的好处？新规其实最核心的就是让车库的，产权归属变得更加明晰，就它会有一个统一的标准，然后包括它的流转，包括它的抵押，阿豆会有明确的规定。那这个其实就避免了很多因为信息不对称产生的一些纠纷，也让大家知道，就是说。合法的权益是怎么规定的？就是说这个新规出来之后，对于业主购买和使用车位有哪些具体的便利？新规出来之后，首先，就是说，你想要卖房子的时候，车位可以跟着房子一起办理产权，包括它的流程也简化了很多，你可以同步登记，包括一些费用也大幅的下调了，那挺方便的。对，还有就是说机械式车位，包括一些公共车位、人防车位，暂时是不办理产权的，那其实也防止了开发商用一些概念来混淆大家。对也让资产的流动性变得更强，也保障了业主的长期的使用权。就是说新规出来之后，对于小区里面车位的租赁和管理有哪些？实际的变化。新规出来之后，就是说开发商不得再像以前一样，强制大家来买车位，然后未售完的车位需要满足租赁需求，并且要合理定价，那这个其实就防止了他们坐地起价，或者说搞垄断。对，那这个业主确实更有底气，去面对这些正义了。没错，然后还有就是说这个新规海特别强调了，人防车位只能租，不能卖机械式车位，包括一些公共车位，暂时是不办理产权的那这些其实都是在保护业主的长期的使用权，避免他们被开发商割韭菜。对，今天咱们聊了这么多，关于地下车库产权归属的一些判定的一些方法，也聊了很多，关于新规带来的一些利好。其实归根结底，大家一定要重视起来，在买房的时候，提前去调查清楚车库的产权，入住之后，也要去主动的监督车库的管理，发现有问题及时的去维权，这样的话才能够真正的让你财产安全有保障。好，那这期节目咱们就到这里了，然后感谢大家的收听，咱们下期再见。白
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