越秀豪宅都跌 11%！东风东业主一年亏 70 万，广州核心区房价真的不抗跌了？

2025 年 8 月广州二手楼市到底系点样？有人话 “跌到可以抄底”，有人又话 “仲未见底”，从化有业主惨到话 “卖套楼够赔辆思域”，连越秀嘅豪宅业主都叹 “以前以为稳赚，家下蚀到肉痛”，到底呢场跌价潮水有多深？

首先睇从化，呢个区今次真系跌得最 “抢眼”。就拿良口来讲，8 月二手房价平均 5020 元 /㎡，对比 2020 年高位时嘅 7800 元 /㎡，足足跌咗 35.6%。我前几日去良口嘅中介门店，见到挂牌价单上红笔划完绿笔改，好似学生改作业噉。中介阿明同我讲，有个业主 2020 年高位时以 8000 元 /㎡买咗套楼，呢个价当时比区域均价略高，家下 4900 几元放盘，半年先有人问，佢话早知唔买楼，不如买多几亩荔枝园，起码每年有收成。

良口跌得劲，江埔同街口都唔好得去边，跌幅都超 15%。住江埔嘅陈叔话：“后生仔都去市区打工，剩低我哋班老人家，边有人买楼？有业主为咗卖房，连‘买楼送三年鸡蛋’都讲得出，真系笑中有泪。” 其实从化跌得甘劲都有原因，据良口 3 家主流中介统计，8 月挂牌嘅房源里，2021-2022 年买入嘅投资房占咗 38%，比去年同期多咗 16 个百分点，而且呢啲投资房嘅挂牌价，仲要比同小区自住房低 5%-8%，明显系炒房客急住抛盘。再加上从化产业少，人口流入慢，二手房仲多过新盘，供大于求自然要降价。

如果话从化跌系 “意料之中”，咁越秀跌就真系 “估唔到”。流花站前 8 月二手房价 24100 元 /㎡，对比去年高位嘅 32600 元 /㎡，跌咗 26%，呢个价仲平过番禺钟村、石楼啲外围新盘 —— 果啲新盘均价都要 2.5 万到 2.8 万元 /㎡。住流花路嘅阿婆同我摆：“呢度啲楼又旧又冇电梯，年轻人唔钟意，有套 60㎡嘅房，从 180 万降到 130 万先有人睇，换以前根本唔使愁。”

最令人意外嘅系东风东，作为越秀嘅豪宅区，8 月成交价 65984 元 /㎡，都跌咗 11%。做豪宅中介嘅阿玲话，以前家长为咗学位，挤破头都要买东风东，但今年唔同啦 —— 广州市教育局 3 月出咗个《2025 年义务教育招生意见》，明确东风东路小学等 10 间热门学校搞 “多校划片”，以前一套楼对应一间好学校，家下可能对应 2-3 间，学位冇咁稳阵，好多人宁愿去天河买新楼。有个业主话，佢套楼一年跌咗 70 万，“比炒股输得仲快”。

不过老广始终认越秀，住光塔街嘅李伯就话：“就算跌，越秀嘅配套摆喺度！市住建局 8 月数据显示，越秀每万人有 8.2 张三甲医院床位、120 个优质中小学学位，全广州最多。我落楼就有茶楼，行几步到公园，后生仔嫌旧，我哋老人家就钟意呢种方便。”

再讲黄埔同天河，真系 “同人不同命”。黄埔开发西区（萝岗）8 月成交价 17539 元 /㎡，跌咗 24%。中介话，2021 年科创概念火嘅时候，呢度炒到 2.8 万元 /㎡，但依家产业冇完全起嚟，上半年常住人口只增长 2.1%，低于全市平均嘅 3.5%，连高新技术企业注册量都降咗 8.2%，人口同产业都唔够，点会唔跌？有个炒房客 2022 年喺萝岗奥园广场买咗 3 套 50㎡嘅小户型，当时 2.8 万元 /㎡，家下 1.75 万元 /㎡卖出，每套蚀咗 52.5 万，急到直跳脚。

天河就分化得好明显，岑村跌咗 21%，40551 元 /㎡嘅成交价喺天河算亲民。住岑村嘅程序员阿杰话：“呢度离智慧城近，但楼龄老又冇地铁，而家智慧城周边新楼多，好多人都走咗。我邻居前年 5.2 万元 /㎡买嘅，家下 4 万元放盘，话‘蚀少少都要走，唔想睇住继续跌’。” 但天河公园就好抗跌，只跌咗 10%，57800 元 /㎡嘅均价依然好坚挺。中介阿强解释：“呢度有地铁、有公园、有学位，改善型需求多，就算跌都跌得少。”

最后讲下增城、番禺、花都呢啲外围区，佢哋唔系跌得最劲，但胜在 “大面积普跌”，10% 到 15% 嘅跌幅，都够业主肉痛。增城永和、增江啲商圈，8 月跌幅 11%-15%。中介苦笑：“新盘又多又平，1-8 月增城新盘批售 128.6 万㎡，同比增 15.3%，但二手房只成交 45.2 万㎡，降咗 12.7%，新盘分流晒客源。有业主话‘买二手房送全屋家电’，结果家电钱够付半年房贷。”

番禺广州雅居乐同顺德碧桂园，跌咗 12%。住雅居乐嘅王姐话：“呢度环境好，但离市区远，以前靠刚需撑住，家下大家都捂紧钱袋，有套四房从 450 万降到 390 万，放咗一年先有人睇。” 花都炭步更惨，7430 元 /㎡嘅成交价，跌咗 14%，仲冇人问津。李叔自嘲：“离机场近，飞机声吵到瞓唔好，除咗做物流嘅，边个会住？有人话不如改造成仓库租畀物流公司。”

其实无论跌得劲定跌得少，买房始终要睇自己需求。如果系养老，从化良口 5000 元 /㎡左右，买套细嘅自住几好，但千祈唔好指望升值；如果想博旧改，越秀流花站前 2.4 万元 /㎡，价格够平，但旧改规划未落地，要做好长期等嘅准备；如果系刚需，黄埔开发西区 1.75 万元 /㎡，比新盘平 5000 元，但要接受产业同人口短期唔够嘅现实。

“捡漏” 都要睇清楚：产权唔清、户型奇葩、周边有污染源嘅，再平都唔好碰。楼市就像广州天气，有晴有雨，业主蚀钱唔好太伤心，购房者也唔好太兴奋，买房系为咗住得舒服，唔系赌大小。

你屋企附近楼价跌咗未？有冇睇中嘅笋盘？欢迎喺评论区同我吹水，下次带大家去睇笋盘现场！