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最近关于中海项目降价的动静挺大，尤其是南京中海项目降价闹的满城风雨。

今天咱们就分享一下北京中海的一些项目降价的信息，分析一下背后的原因。

中海寰宇天下｜天镜在石景山，石景山可是中海的大本营，石景山的住宅项目多数都有中海的参与。天镜指导价7.8万最开始开发商对于销售去化很有信心，最开始没有上渠道完全靠自销卖的很不好，随着石景山楼市的萧条后面的市场环境更加恶劣。目前天镜的特价房5.8万左右起，当然是少数楼层，其他的部分户型均价在6.3万左右，早期7.7万买的业主肯定是血亏。

长安源境指导价7.68万，楼面价4.6万，目前的特价房5.8万左右降幅也是非常大，二期由于新开盘的“好房子”璟悦长安楼面价便宜造成长安源境二期的去化难度更大，后期的优惠幅度有进一步增大的可能性。

石景山后期新房价格走势还会持续下跌前景很不好，现在是不是到底了呢？答案是否定的。

海淀中海的西山观复的指导价8.5万，从一开盘就很冷清一直卖不动，这在海淀的楼盘里算是特例。西山观复从一开始大家可能不看好，不过让人意想不到的是经过这么长的时间去化率只有16.5％左右只有42套，这在海淀的新楼盘里实属罕见。目前西山观复的特价房源价格低的已经到了6.5万左右，这个楼盘的楼面价可是6.35万，纯赔。海淀的其他项目有的很抢手唯独西山观复被购房者抛弃了，后面的去化难度越来越大购房者的心理越抢手的越买越没人买的看都没人看，市场就这么现实。

丰台的中海公元里指导价7.8万，但是随着丰台楼市整体下滑严重去化也是老大难。中海公元里目前的特价房已经降到了6.6万左右的价格水平，不过销售仍然没有任何起色，价格还可能继续下跌。中海丰和叁号院的情况也不太好，丰和叁号院的指导价9.2万，现在特价房也在7.5万左右的水平本来想抗一抗随着中建云境降价促销以及新开盘的北京隅西颂开盘就打折丰和叁号院的市场环境更加恶劣，现在降价促销也是无奈之举。中海在丰台又新开丽金府、丽泽叁号院两个全新项目，从目前看到的销售情况也很不乐观，后期如果去化艰难降价也是在所难免。在目前丰台楼市这么疲软的现状花重金新开两个项目让人很难理解，丰台的现状是有钱的看不上，没钱的买不起，真的很难。

房山的中海寰宇视界指导价5.8万，楼面价3.55万左右。寰宇世界情况相对好很多，目前剩一些尾房数量不是很大目前的特价房源降到3.7万左右，看来之前的送车位、送精装没能起到太大的积极作用现在只能用降价来刺激消费，这让前期5万+买的业主情何以堪。

上周中海在南京的多个项目观江樾、观文澜、和山大幅降价引起巨大轰动，同时也引发了老业主的维权。

看得出来中海的这一波降价辐射区域有进一步扩散的可能性。

我们还是回过头分析一下北京中海项目降价的原因。

中海一直是楼市楼市的扛把子存在，开发项目覆盖北京多个城区，说直白一点中海摊子铺的太大了。在楼市好的时候多拿多占没什么问题不过随着楼市的下行项目越多负担越大。随着大本营石景山楼市萧条石景山的众多项目就变成了中海的累赘套住了大量的流动资金，所以才有后来中海走出石景山开拓新的市场。

中海走出石景山大力拓展海淀、朝阳、丰台、亦庄市场，在各个区的土拍市场中海都是以行业大佬的姿态出现，拿下了一个又一个的地王。

看看其他区中海的项目销售如何呢？现实看远没有达到中海想要的结果，海淀西山观复严重滞销可能是谁都没想到的，以海淀楼市的号召力一年多的时间卖了42套房几十亿就套那里了。树村又是创记录的高价拿地，不管后期卖的怎么样钱是先花出去了。

朝阳酒仙桥地王打包的十八里店朝阳ONE、时光之境开盘以后销售也是很不理想回款自然很慢，寄予厚望的萬吉玖序由于房价在那里摆着去化也是一个漫长的过程，100多亿的资金短期内很难回来。

丰台区就更不用说了中海公元里、丰和叁号院整体销售进度太慢资金回笼很困难。新开的丽金府、丽泽叁号院又是大手笔，以丰台楼市的现状和中海项目中高端的定位回款又是一个漫长的过程。

大本营石景山中海的几个项目基本就被套牢了，以石景山目前楼市的现状降价额度很难卖，回款更是遥远。

中海现在着急回款，虽然是巨无霸但是架不住摊子铺的太大。

中海现在打折降价的楼盘都是老项目，随着北京“好房子”的推广他们普遍在各项数据指标上处于绝对劣势，有更好的更新的选择谁还买老旧产品这就是市场的残酷性，老旧项目不降价根本卖不动。

随着北京土拍市场的变化，大家发现了两个趋势。1：地价有所松动，很多新项目楼面价都下调了，新项目有成本优势他们敢于低价开盘。2：更多的新地块位置位置、周边环境、资源配套都更有优势，更多的购房者都被抢走了老项目不降价就只能一直耗着。

项目越多运行成本就更高，资金成本、运行成本、人力成本这些都是客观存在的，多一天就的多一天的开支，这么多项目的运行成本累计起来会消耗掉很多利润，这一点做生意的都知道。

参天大树或多或少会有枯枝败叶也可能会有一些小的病痛，如果不及时治疗修剪枝叶时间长了肯定会影响主干的健康，甚至威胁生命。

中海多个项目降价其实大家是欢迎的毕竟买房得到了实惠，不过对于早期购房的老业主确实受到不小的损失，至于怎么平衡大家的共同利益还需有妥善的处理方式