中国的新能源车行业每年都以两位数的增长速度不断刷新销量记录，挺得挺快的，挺得挺猛。可有个有趣的事情也就出来了：这个被寄予“经济新引擎”厚望的产业，在运转逻辑、市场表现，甚至风险方面，和之前曾经支撑中国经济增长的房地产行业，彼此之间的联系越来越紧密。
从政策的依赖到资本的疯狂涌入，再到各行各业纷纷跨界加入，直到终端市场出现各种乱象。一路走来，这些相似的套路让不少人开始担心：“汽车新能源会不会重蹈房地产的覆辙？”
新能源汽车和房地产，底层逻辑太像了
谈到这两个行业的相似之处，很多人只注意到表面上的营销手法或数据造假，其实深挖下来会发现，它们在根本的运营逻辑上更像是在“照镜子”。这种相似并不是巧合，原因主要在于这两个行业刚起步的时候，都特别依赖“政策带来的好处”以及“资本注入的杠杆”，因此逐渐形成了类似的商业生态圈。
这两个行业都靠“政策喂养”长大，实际上最关键的共同点就是“奶瓶经济”。房地产之所以能繁荣，归根结底得靠地方政府“土地财政”——他们低价出土地卖给房企，赚差价，用这些钱搞城市建设，拉动经济。同时，放宽信贷也帮房企借钱。而在新能源车行业，快速扩张也全仰赖政府的“输血”政策，让它们得以迅速成长。
从2010年起，中央财政对新能源车开始补贴，最高补贴达到6万块，像这样的大力度吸引了不少企业入局。再加上免税、牌照优惠和地方招商补贴，整个行业基本都依靠政策支撑，一旦没有这些扶持，就难以成长成型。
这个模式的问题在两个行业都一样：房地产因为土地政策放开，不少开发商当年就“囤地不开发，等着涨价”；而新能源汽车行业也是因为补贴，2016年出现了“骗补事件”，72家车企搞“电池拆装重复申报补贴”、造出没有电机的空壳车来骗钱，总共骗走了将近百亿的补贴，这些都是政策红利太多带来的一种畸形局面。
资本操作的“杠杆依赖症”让这种现象越发明显，房地产的基本套路就是“拿地-抵押给银行-借钱-然后再拿地”这个循环，靠土地抵押套取银行资金，借助高杠杆搞规模扩张；而在新能源汽车行业，虽然打着“科技创新”的旗号，实际上走的资本路线和房地产也差不了多少。
这招可不是独家秘籍：一个新兴品牌用200亿的注册资金，硬是撬动了整整2000亿的投资，创始人还毫不遮掩地说“用银行的钱来赌未来”。
有家汽车公司把电池研发的花费算进了资本支出，用会计技巧来掩饰经营现金流，这套路跟2009年房地产企业那套“明股实债”没两样，都是靠杠杆扩大规模，根本不是靠正规经营赚的钱。
更让人觉得揪心的是，这两个行业都带着一种“凑热闹”的心态和“只想着快钱”的心思。房地产最火的时候，出现了个奇怪的现象：全民都在搞地产，比如空调厂格力、家电巨头美的、牛奶企业伊利，甚至那些小电机制造商，大家纷纷跨界加入房地产行列，根本没有打算长久经营，只是想着从土地和房价涨快的钱中捞一笔。
眼下，新能源车行业也上演着差不多的戏码。从家电大牌到手机厂商，从互联网企业到传统制造企业，不管有没有真正的汽车研发和生产能力，大家都想在新能源赛道里分一块蛋糕。
这些跨界企业大多没有多少技术沉淀，基本上靠“找代工+玩资本”过日子：成立公司、包装品牌、吸引投资、找传统主机厂帮忙代工，推出一款车就急着卖，快点收回资金。有的甚至用这钱填补其他业务的亏空。这种“赚快钱”的心思，跟当年房地产跨界玩家没啥两样，最终造成行业资源分散，产品质量也参差不齐。
新能源汽车行业，好多危机已经冒头了
要说“模式像”可以理解为两行当的基础，但“风险也相似”才是真正让新能源车行业现在头疼的问题。随着补贴政策收紧、市场竞争愈发激烈，那些曾经在地产行业遇到的“产能过剩卖不出、终端销售难、赚不到钱”的问题，现在也在新能源汽车行业重演。而且，由于行业不同，有些风险还更难发现、更复杂。
终端市场出现的“虚假繁荣”就像房地产库存危机一样。房地产供大于求时，为了冲业绩，开发商会搞“员工内购”或者“首付分期”的套路，制造出卖得挺好的假象。实际上，很多房子都是被中介或投资客囤着的，并不是真正有购房需求的人买的。
现在，新能源车行业也遇到了“库存堆成山”的麻烦。据2025年的数据显示，新能源车的库存系数已经达到3，远远超过1.5的警戒线。这就意味着，经销商手里的车至少得四个月才能卖完；更让人担心的是，动力电池的产能利用率还不到40%，好多生产线都闲着没开工呢。
为了解决库存问题，行业搞起了“0公里二手车”产业链：经销商为那些还没卖出的车批量挂牌、投保，把这些数据算作车企的“已售”数量，拿到返利，然后再把这些“新车”以低价卖给贸易商，打包成“零公里二手车”进行甩卖或出口走人。
这种手法跟房地产里的“虚假网签”或“捂房等待涨价”套路没啥不同，都是靠数据作假来掩饰需求不够，结果最后导致市场终端的价格混乱，经销商也变得越来越难赚到钱啦。
盈利模式走不长远，成了两个行业都不可忽视的致命缺陷。过去房地产靠“快周转加房价上涨”赚快钱，但随着调控政策越来越严、市场渐趋饱和，排名前十的房企平均利润率都跌破了2%，“卖一套房都赚不到煎饼果子的程度”已变成常态。
如今新能源汽车行业也陷入了“赔本赚吆喝”的窘境，据业内估算，未来每卖出一辆新能源汽车，企业平均要亏掉12万元左右。其实，这亏钱的原因跟房地产行业差不多：房企为了维持现金流，用“快周转”的方式卖房，结果导致房子质量变差、成本失控。
各家新能源车企为了争夺市场份额，陷入了“价格战”中，还为了应付地方政府的“产能指标”，盲目扩张生产线，完全不顾产品的研发和成本把控。
得提醒的是，这两个行业的盈利模式都偏离了本业：房地产靠“卖房+物业+金融”等多元化收入，新能源汽车则依靠“资本市场融资和政府补贴”来输血。一旦融资受阻或政策扶持减弱，盈利危机就会集中爆发。
海外市场难以打出局面，导致行业风险加大。与房地产只能在国内出售不一样，新能源汽车本该能“出口谋外汇”，这也是国家把它作为“战略产业”的一个关键原因。
不过，实际的数字让人挺忧心的：到2025年上半年，全球销量的新能源乘用车达到了772万辆，其中中国市场吸收了527万辆，占比68.3%。可是在海外市场上，中国品牌只拿到31万辆的份额，也就是说海外市场中中国新能源汽车的占比只有12.7%，折算下来，在国际舞台上的存在感只有4%左右。
像这种“国内牛、国外弱”的局面，虽然跟房地产“只专注国内市场”不完全一样，但本质上的风险其实差不多：房地产“房子不能随意流通”嘛，没法出口，最后只能靠国内市场来消化那些过剩的产能，结果可想而知，泡沫就会破裂。
虽然新能源汽车可以出口，但因为“品牌缺乏认知”“国外服务跟不上”“存在贸易壁垒”等难题，想打通海外市场就挺难，最后只能在国内市场内部拼杀。等到国内市场到达顶峰，比如2025年渗透率超过40%的时候，再加上海外没有新突破，整个行业就可能遇到比房地产更麻烦的“产能过剩加需求不足”的双重压力。
别走房地产的老路，得走可持续的路子
跟房地产类似的风险摆在面前，新能源汽车行业可没打算走老路。相比于“土地有限”以及“人口红利快要用尽”这些死结，新能源车行业有着“技术升快”“能拓展国际市场”以及“政策导向清晰”等优势。
要搞出个新局，关键在于别再走“房地产式增长”的老路子，要打造以“技术革新”“市场准则”为核心，再加上“全球竞争”这套可持续的发展模式。同时，也得给各路参与者指个明白的方向，弄清楚怎么走。
对这个行业来说，打破“靠政策”以及“资本炒作”才算是转型的第一步。新能源汽车行业得搞清楚，政策补贴实际上就是帮市场打开局面，不是长久靠财政撑着。房地产的经验告诉咱们，太过依赖政策的好处，会让企业失去本身的竞争优势，一旦政策退潮，危机就来了。
因此，汽车厂商得把注意力从“争补贴”以及“炒资本”这块转走，转向“专注核心技术开发”。一方面加大在动力电池、自动驾驶、智能座舱这些关键技术上的投入，减少对外部供应链的依赖。
另一方面，可别照搬房地产那套“先产出来再找销路”的模式，要根据消费者的实际需求来开发产品，别盲目扩张、搞浪费。就像比亚迪一样，凭借自主研发的电池、电机和电控，整合产业链，再精准瞄准10-30万元的主流市场。在行业普遍亏损的情况下还能盈利，这也说明“依靠技术，加紧跟市场节奏”确实行得通。
从市场上的玩家来看，各位得有各自的应对之道。对普通买家来说，选车别只盯着“政策补贴”或“品牌花招”，更要看企业“到底有没有 real 技术”以及“能不能坚持走下去”。
如今市场上，有些跨界进入新能源车领域的公司，没啥核心技术，就靠宣传和资金支持撑着。到行业洗牌时，估计很可能会被淘汰掉。有业内人士预测，到2030年，在目前129个纯电和混动品牌中，能在经济上站得住脚的不到20个。
所以呢，购车的时候不能只盯着续航、安全这些性能，还得多留意一下车企在研发上的投入、工厂的实际生产情况，以及售后网点的多少。别到了企业出问题、车跑坏了，没人维修的地步，那就麻烦大了。
投资者得换个角度看新能源汽车行业的估值了。这几年，资本市场把它当成“高科技跑道”来抬高估值，却忽略了它“根本是制造业”的本质。汽车行业的核心竞争力归根到底还是“控制成本”和“规模化降价”，别被“炒概念”迷惑了。
眼下行业里“库存积压”和“不盈利”的状况，归根到底是估值和实际情况不符。这时候，投资者别像炒房一样抱有“盲目押注”的心态，要重点关注企业的“真实销量”、“毛利水平”和“现金流状况”，不要被那些“虚假数据”或者“资本故事”给糊弄了。
像特斯拉一样，虽然估值挺高，但靠上海工厂超过90%的产能利用率，以及电池成本比2019年降低了40%，依然能赚到钱。这样“按照制造业思路”运作的方法，才是投资新能源车的真正关键依据。
从政策角度出发，地方政府得换换“招商引资”的思路了，不要再沿用靠卖地挣钱的老路子。现在，有些地方为引进新能源车项目，就盲目给土地优惠、免税，甚至对车企的产能指标“睁一只眼闭一只眼”。结果呢，行业内出现了“重复建设”和“产能过剩”的情况。
未来呢，地方政府得把招商的重心从“引进多少工厂”转向“构建产业链生态系统”。比如呢，围绕核心的汽车企业，聚合电池、零部件、回收等配套产业，别让车企一边圈地一边只“打酱油”，投机取巧不搞实事。还得设立“产能利用率”“研发投入”等考核标准，保证他们不只是盖房子，不真正搞生产。
国家层面得多帮忙，推动车辆新能源出口，借助“一带一路”的合作平台，推东南亚、非洲等地建厂，帮企业打破贸易的壁垒，提升中国品牌在国际市场上的份额。这么一来，也能缓解国内日益激烈的竞争压力。
中国的经济发展历程告诉我们，支撑经济的产业不能依赖“钻政策的空子”或“加大杠杆”来维持，房地产的调整已经敲响了警示钟。
作为中国经济转型的核心领域，新能源汽车行业既迎来了“技术革新”和“国际市场”的机遇，也面对“走老路的惯性”和“风险累积”的压力。能否摆脱“房地产式增长”的陷阱，不光关乎行业的生死存亡，还直接关系到中国经济能不能实现高质量发展。
行业里的从业者需要回归制造的本质，依靠技术创新推动突破；普通大众和投资者要保持理性，看清行业背后的真实逻辑；而政策制定者则得在“扶持”和“监管”之间找到一个平衡点，带领行业朝健康稳定的方向发展。
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