在北京石景山首钢园区东南区，中海开发的“长安源境”项目，最近动静不小。最新消息，项目1号楼刚拿到预售证，48套房源加入“战局”。至此，长安源境一期7栋楼、334套房源全部取证完毕，算是阶段性收官。
项目怎么来的？
时间倒回去年5月，中海新城花了57.5亿的底价，拿下了首钢园区东南区这块地。楼面价约2.8万元/㎡，当时给的销售指导价是7.68万元/㎡。这块地分三部分：
830地块：住宅用地，就是现在的长安源境一期。
831地块：也是住宅用地，规划为长安源境二期（还没开卖）。
763地块：公建混合住宅用地，开发成了“长安玖章”，和一期同期开卖。
一期表现如何？
一期这334套房，主打刚需改善（刚改）。户型从105㎡三居到150㎡四居都有，南北双阳台设计在城六区新房里算是个亮点。得房率含赠送的话，据说能达到85%-91%，这在北京市场算挺实在。
去年9月，一期首批286套房开卖，拟售价在7.12万-7.8万/㎡之间晃悠。9个月过去，网签了122套，去化率42.7%。 更关键的是成交均价——6.25万元/㎡！ 这价格，比当初7.68万/㎡的指导价直接打了个81折，开发商回笼了约9.21亿资金。今年3月还推过一波特价房，6.2万-6.3万/㎡就能拿下好楼层，估计后面网签均价还得往下走。
二期有啥新花样？
二期的831地块，规划也是7栋楼（4-18层），同样是334套房，主力户型面积段跟一期一模一样（105-150㎡）。猛一看，简直就是一期的“复制粘贴”——楼栋编号、单元数、房源数，甚至室外活动场地面积（206㎡）都丝毫不差！网友调侃：主打一个“大家来找茬”。
当然，差别还是有的：
大门方向调了： 一期大门开东边，二期改开西边，业主都得走中间那条“首钢东南区四路”，到家门口再分道扬镳。
配套楼用途换了： 靠北的8号楼，一期是4层托儿所，二期变3层社区助残服务中心。靠东的10号楼，二期除了配电室，还塞了个1000㎡的菜市场，买菜方便了。
楼栋细节有差异： 同样的面积段，具体哪栋楼多高、户型怎么排布、有没有顶层退台户型（比如楼王3号楼有145㎡顶配），这些细节和一期不完全相同。
周边竞争压力山大
长安源境所在的首钢东南区，这几年可是新盘“扎堆”：长安云锦、长安云尚、中海首钢·天玺、长安润璟、中海云庭……加上它自己，6个新小区把板块填得差不多了。
二手房也不便宜：最近的中海首钢·天玺挂牌价约6万/㎡，长安云尚、长安九里这些小区挂牌更是冲上7万+/㎡。
新房市场更卷出天际，两大特点明显：
户型越做越大：刚需和本地改善族想上车？难！
全靠降价跑量：邻居们都是“降价先锋”。
中海云庭：2022年3月取证，硬扛7万+/㎡的价格两年多，今年直降6000元/㎡，均价约6.35万/㎡成交了110多套，剩房转现房了。
长安润璟：2022年5月取证，指导价7.48万/㎡，去年底猛降7200元/㎡，均价约6.76万/㎡卖掉了约200套，剩的不多也转现房了。
真正的“大BOSS”在后面？
石景山首个“好房子”试点项目——首钢·璟悦长安，最近设计方案公示了。这对长安源境（尤其是待入市的二期）简直是“精准打击”：
“好房子”元素拉满： 不光有开敞式内凹阳台，还多栋楼配了架空层，双下沉庭院、双景观大门...“高级感”扑面而来。
祭出“杀手锏”小户型： 做出了80㎡的小三居！在石景山大户型当道的市场里，这简直是刚需福音。
价格想象空间大： 楼面价约3.69万/㎡，比隔壁长安润璟（约4.97万/㎡）低了近1.3万/㎡。业内预测，未来售价甚至可能“5字头”起跳！性价比肉眼可见。
长安源境靠啥突围？
一期靠“以价换量”策略，81折的力度确实撬动了部分成交。但面对璟悦长安即将带来的“小户型+好房子元素+可能更低价格”的三重组合拳，长安源境二期如果还是简单复制一期，压力不小。市场给出了两条明路：要么继续狠心降价，走“以价换量”的老路；要么就在产品差异化上下足功夫，真正戳中目标客群的痛点。
总结
中海长安源境一期算是“低价开路”，在激烈的石景山市场撕开了一道口子。二期虽然规划上与一期高度相似，但细微处的调整（如配套）也算回应了部分生活需求。然而，真正的考验在于即将入市的“好房子”竞品璟悦长安。其小户型设计和可能的亲民价格，直指当前市场空白和敏感点。长安源境二期是延续“价格战”，还是挖掘自身独特价值实现破局？石景山改善型购房者的选择天平会偏向哪边？未来几个月，市场将给出最真实的答案。
全部评论 （0）