每年中国新能源汽车行业都以两位数的增速不断打破销量纪录，期间还出现了一个挺有趣的现象：这个被寄予“经济新引擎”厚望的行业，在运转逻辑、市场需求，甚至风险方面，和曾经拉动中国经济飞快发展的房地产行业，越来越像了。
从靠政策撑起到资本一股脑儿涌入，再到各行各业跨界加入，终端市场却出现一片混乱，类似的套路让人不免担心：新能源车会不会重蹈房地产那老一套？
新能源汽车和房地产，底层逻辑太像了
提到这两个行业的相似点，很多人只留意到表面上的营销手段或数据造假，但仔细分析，会发现，它们在基础运作逻辑上其实像“照镜子”一样的。这样的相似并非偶然，主要是因为在刚起步的时候，这两个行业都特别依赖“政策带来的优惠”和“资本推动的杠杆作用”，慢慢也就形成了差不多的商务生态圈。
政策撑起来的“奶瓶经济”，可以说是这两个行业最关键的共同点。房地产之所以能腾飞，归根结底还是依赖地方政府“土地财政”，他们低价取得土地，然后高价卖给开发商，用这些钱推动城市建设和拉动经济，还放宽贷款，帮房企融钱。新能源汽车行业的发展，也离不开政策“输血”，短时间内快速扩张，靠的也是政策的支持。
2010年中央财政启动对新能源车的补贴，最高每辆车能补6万块，这力度一摆，吸引了不少企业加入。再加上免税、牌照优惠、地方招商补贴，搞得这行业几乎离不开政策撑腰才走得稳。
这套做法的问题在两个行业都一样：房地产因为土地政策变宽，当年“囤地不开发，只等涨价”的情况特别多；新能源汽车行业也是这样，靠着补贴，2016年爆发了“骗补丑闻”，有72家车企用“拆装电池反复报补贴”、制造空壳车、没装电机就骗补等手段，搞了近百亿补贴，都是政策好处太多，才催生出这些怪现象。
资本运作里的“杠杆依赖症”，让这两行业越发像得紧。房地产的核心套路是“拿地-抵押银行-借款-再拿地”，靠土地抵押套取银行资金，用高杠杆进行扩张；至于新能源汽车行业，虽然冠以“科技创新”旗号，但走的资本操作路径跟房地产差不多，几乎没有差别。
这种操作可不是孤例：有个新兴品牌注册资本用200亿，竟然拨动了2000亿的投资，而创始人还毫不避讳地说“用银行的钱来赌未来”。
确实有家汽车公司将电池研发支出算作资本开支，用会计技巧巧妙地掩饰经营现金流。这种操作手法就像2009年那些房地产企业玩“明股实债”的把戏，一模一样；都靠杠杆杠起大规模，并不是靠踏踏实实做买卖来挣钱。
更让人觉得担心的是，这两个行业里都充满了“凑热闹”的心思和“赚快钱”的心态，就像房地产火得轰轰烈烈的时候，出现了那种“全民搞地产”的怪象：空调厂商格力、家电企业美的、奶制品厂伊利，甚至连小电机厂，也都纷纷转行涉足房地产，根本不打算长期经营，纯粹就是想从土地和房价涨快的那波浪中捞一笔。
如今，新能源车行业也在上演类似的热闹场面。从家电大佬到手机品牌，再到互联网企业和传统制造商，无论实力如何，是否具备汽车研发和制造的真本领，大家都想在新能源这个赛道分一杯羹，争个先头。
这些跨界企业大多没有什么深厚的技术沉淀，就靠“找代工+玩资本”来搅局：成立公司、包装品牌、吸引投资、找传统主机厂代工，一推出新车就赶紧销售、回笼资金，有的甚至用这些钱填补其他业务的亏空。这种“赚快钱”的心思和当年房地产跨界玩家一样，最终造成行业资源分散，产品质量也参差不齐。
新能源汽车行业，好多危机已经冒头了
如果说“模式像”是两个行业的根基，那“风险也相似”就是真正困扰现在新能源汽车行业的问题。随着政策补贴收紧、市场竞争变得激烈，房地产曾遭遇的“产能过剩卖不出去”“终端销售难”“赚不到钱”的那些风险，目前正以类似的方式在新能源车行业浮现，而且由于行业不一样，有些风险更隐晦、更加难以察觉、复杂得多。
终端市场的“虚假繁荣”，和房地产库存危机简直挺像的。房地产供大于求时，房企为了冲业绩，搞“员工内购”“首付分期”这些伎俩，制造出卖得挺好的假象。许多房子其实被中介或投资客囤着，并不是真正有需求的人买的。
现在新能源车行业也遇上了“库存堆积如山”的烦恼。据2025年的数据显示，新能源汽车的库存系数已经到了3，远远超过那1.5的行业警戒线，这就是说，经销商手里的车至少得四个月才能全部卖完。更糟糕的是，动力电池的产能利用率不足40%，好多生产线都闲着，没在开工。
为了清库存，行业玩出了“0公里二手车”的产业链：经销商为那些还没卖出去的车批量上牌、投保，算作车企的“已售”数据拿提成，然后再把这些“新车”低价卖给贸易商，包装成“零公里二手车”进行甩卖或出口。
这种做法和房地产里那些“虚假网签”或者“捂房等涨价”的套路有着本质上的相似，都靠数据造假来掩盖实际需求的疲软，最终导致市场上的终端价格一乱一糟，经销商的利润也越发难做。
盈利模式要是“走不长远”，这两行都遭到了致命一击，以前房地产还能靠“快周转+房价涨”赚大钱，但调控越发严格、市场越发饱满，TOP10房企的平均利润率都跌到2%以下，“卖一套房的钱不够卖个煎饼果子”已经变成习以为常的事。
如今，新能源汽车行业也被拖入了“赔钱炒噱头”的泥潭。据业内推算，未来每卖出一辆新能源汽车，企业平均会亏掉12万左右。赚钱难的原因其实和另外两个行业有点像：房地产企业为了保持现金流，靠“快速周转”卖房，结果就出现了房子质量下降、成本失控的问题。
一些新能源汽车企业为了争夺市场份额，疯狂打价格战，甚至为了达到地方政府的“产能指标”，盲目扩展产能，不顾产品的研发和成本管控。
要说得特别注意的是，这两个行业的盈利方式都偏离了他们的主要业务：房地产靠“卖房、物业管理加金融”搞多元化赚钱；而新能源汽车则靠“资本市场融资和政府补贴”来输血。有一旦融资难了或者政策支持减少，盈利的问题就会一下子集中爆发出来。
海外市场“弄不开局”，让行业的风险越发大，加上房地产“只能在国内卖”，这两者比起来，新能源车本应能“出口赚外汇”，这也是国家把它视作“战略产业”的重要原因。
不过实际数字让人有点担忧：到2025年上半年，全球新能源乘用车销售总量达到了772万辆，其中中国市场占了527万辆（大概68.3%），而在剩下的海外市场，只有31万辆是中国品牌的（大约12.7%）。算下来，海外市场上中国新能源汽车的实际份额特别小，只占了大概4%。
这种“国内厉害、国外乏力”的局面，虽然跟房地产“只专注国内市场”不完全一样，但本质上的风险却是一回事：房地产因为“房子不能出口”，只能靠国内市场来消化过剩的产能，最终导致泡沫破裂。
虽然新能源汽车可以出口，但因为“品牌知名度不高”“海外服务跟不上”“存在贸易壁垒”等障碍，想打入国际市场还挺困难，只能在国内市场拼内卷。等到国内市场增长到瓶颈（预计到2025年，国内新能源汽车渗透率会超过40%），海外市场又没有明显突破，行业可能会遭遇比房地产还要严峻的“产能过剩”和“需求不足”双重压力。
别走房地产的老路，得走可持续的路子
面对和房地产类似的风险，新能源汽车行业并不必然会重蹈覆辙。相比房地产“土地有限”“人口红利逐渐耗尽”等无法改变的限制，新能源汽车行业拥有“技术进步快”“具备全球化发展潜力”“政策导向清晰”等优势。
要走出当前的困境，关键还是得摆脱那种“房地产式增长”的老路，打造以“技术创新”“市场决定”“全球竞争”为核心的可持续发展路径。而且，还得为各个市场参与者指明一条清晰的前行之路。
对行业来说，要想迈出转型的第一步，就是别总依赖“政策扶持”和“资本炒作”。新能源汽车行业得清楚，政策补贴的本质其实是“助推市场起步”，不是“长久供养”。房地产的经验告诉我们，过度依赖政策带来的好处，反而会让企业失去核心竞争力，一旦政策退坡，麻烦就接踵而至。
因此，车企得把重点从“争补贴”和“炒资本”转向“深耕核心技术研究”——一方面增加在动力电池、自动驾驶、智能座舱等关键技术的投入，减少对外部供应链的依赖。
另一方面，不要再学房地产那套“先生产再找销路”，得根据消费者的实际需求开发产品，别盲目扩充产能，浪费宝贵资源。就像比亚迪一样，凭借自主研发的电池、电机和电控，整合了整个产业链，精准锁定了10到30万元的主流市场。在行业普遍亏损的情况下还能盈利，这说明“靠技术，再跟着市场走”是真有一套的。
从市场上的各路参与者来看，各有各的应对招数。对于普通买车的消费者来说，别总盯着“政策优惠”或者“品牌噱头”，更要留意那家企业“是不是靠真本事”以及“能不能长久坚持”。
目前市面上，有一些跨界进入新能源车圈的公司，基本上没有核心技术支撑，主要靠靠宣传推广和资金投入撑场面。等到行业洗牌的时候，这些企业很可能会被狠狠淘汰。有专家预计，到2030年，在现有的129个电动和混动车品牌中，能坚持到最后、继续盈利的可能不到20家。
所以啊，购车的时候，不仅得留意续航啊、安全性啥的性能，还得看看车企在研发上的投入，工厂真正的生产水平，以及售后网点的数量。别等到企业倒闭，车一出问题就没人修了，麻烦事儿多着呢。
要对投资者来说，得重新审视一下新能源汽车行业的估值。近些年，资本市场把它当成“高科技赛道”来high估，结果忘了它其实“根本是制造业”，汽车行业的核心竞争力，归根结底还是“控成本”和“规模化降价”这两杆大旗，而不是盯着“炒概念”走。
目前行业里库存堆积、亏损不断的问题，根本原因还是估值和实际情况对不上。投资者千万别像炒地皮那样靠投机心态在房地产圈里一样去搞，要多关心企业的“真实销量”、“毛利率”以及“现金流”状况，别被那些“虚假数据”和“资本故事”给迷惑了。
就拿特斯拉来说吧，虽然估值挺高，但它靠上海工厂超过90%的产能利用率，再加上电池成本比2019年降低了40%，依然赚得盆满钵满。这种“以制造业思维”来运营的模式，才是真正值得在新能源汽车行业里作为核心依据的。
从政策角度来看，各地政府得转变“招商引资”的思路，不能再沿用那种“靠卖地挣钱”的老办法了。如今，一些地方为了吸引新能源车项目，盲目地提供土地优惠、免税待遇，甚至对车企的产能指标“睁一只眼闭一只眼”，结果导致行业内出现“重复建设”、产能过剩的局面。
未来，各地政府得把招商的重点从单纯引进工厂，逐步转变为打造完整的产业链生态系统，比如围绕核心车企，集中发展电池、零部件、回收等配套产业，还要建立“产能利用率”“研发投入”等考核指标，别再让车企只“圈地不造车”来折腾了。
国家方面还得多帮扶新能源汽车出口啦，比如走“一带一行”合作、在国外建厂啥的，帮企业打破贸易壁垒，增加中国品牌在国际市场上的份额，也能缓解国内竞争激烈的压力。
中国的经济发展经验告诉咱们，支撑经济的产业不能总依靠“钻政策空子”或者“加杠杆”来维持，像房地产的调整就已经敲响了警钟。
新能源汽车行业作为中国经济转型的核心板块，既迎来了“技术革新”“国际市场”的机遇，也得应对“走老路的惯性”和“风险堆积”的压力。要不要掉进“房地产式快速增长”的陷阱，不只是关系到这个行业的生死存亡，更牵扯到中国经济能不能实现高品质发展。
行业从业者得回归制造的本质，靠技术创新来推动上涨；普通人和投资者则得理性看待，搞清楚行业背后的真实逻辑；而政策制定者，则需要在“扶持”和“监管”之间找到平衡点，带领行业朝着健康的方向发展。
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