“理旧账也是政绩”，这句来自辽宁高层的表态，正在让许多沉睡多年的烂尾楼重获新生。当沈阳、铁岭、丹东的“城市伤疤”相继蝶变，鞍山站前那块对着火车站的黄金地——新港国际广场，还在那戳着，老化围栏和裸露建材风一吹直晃，安全隐患摆了好几年。同样是闲置资产，铁东区能把开了30年的老钻石城改造成快手电商基地，4.57万平米的闲置空间90天就翻了身，新港这个花30亿盖到6层就晾了两年多的项目，能不能搭上这班快车？咱们从政策、案例、破局点三个维度掰扯掰扯。
辽宁这轮盘活“沉睡资产”，不是喊口号，是真给家伙。2023年以来，辽宁省住建厅联合省自然资源厅出台了《全省烂烂尾楼项目和闲置土地盘活处置支持措施清单》，一口气提了20条支持措施。核心就三招：一是允许调整规划用途，商改住、商改办、增加公共配套，都给你开口子，让新投资人有利可图；二是推动“府院联动”，涉法涉诉的项目加快司法处置，别让查封和诉讼把资产冻死；三是简化审批、补办手续，打通最后一公里。2024年辽宁省政府工作报告更是把“治烂尾”写进了年度任务，跟保交楼、去库存摆在同一个篮子里。
税务总局那边也没闲着，省税务局局长许光烈在2023年初就明确表态，要落实“烂尾楼项目续建、承接、收购、租赁等环节税费优惠政策”，土地增值税、契税该减的减，该免的免，连资产管理公司AMC参与都有相应的政策口子。
这套组合拳对新港有多对症？明摆着的。项目原定位是商住综合体，站前商圈3公里范围内本来就挤着万熹、四隆、百盛，再加一个10万平级的传统购物中心，市场能不能接得住确实得打个问号。政策允许调规划，那就未必非要走商业地标的老路。债务查封一堆，府院联动能帮着理清资产包。税费优惠降低接盘成本，新投资人才敢往里跳。政策东风是吹过来了，关键看鞍山怎么借。
辽宁别的城市是怎么把烂尾楼盘活的？说三个案例，路子都不一样，但有一点共通——都是政府牵头清障，再用市场化手段找活路。
先说沈阳乐天。那是韩国乐天集团2008年拿的地，107万平米的超级大盘，规划了百货、影院、购物中心、主题乐园、酒店、写字楼、住宅，号称韩国企业在沈阳最大投资。结果2016年百货停业，在建工程一停就是近9年。沈阳市和皇姑区两级成立项目专班，2024年1月研究出“政策引导、国企搭桥、央企接盘”的处置路径。具体怎么操作的？政府先让本地国资全额收购乐天股权，地方金融机构给并购贷款支持，再把土地分宗办证，烂尾建筑拆除、规划条件调整，最后把二期在建工程转让给华润置地。华润接手后提出了“分期盘活、重新规划、烂尾拆除、联动存量”的策略，不到两年时间，住宅卖了1129套、金额37.04亿元，购物中心也在主体施工了。这套“国企搭桥、央企接盘”的模式，核心在于政府主动承担“清障”角色——先解决债权债务和产权问题，把浑水搅清了，再让靠谱的操盘手进场。
铁岭那边走的是另一条路。当地有座大楼烂了14年，资金链断裂、审批档案缺失、施工标准跟现行消防规范对不上，想重启算下来至少要两千多万，政府部门想推但有顾虑，企业想投心里也没底。怎么破的？辽宁省发改委先摸清底数，建了台账，全省基础设施领域纳入台账的闲置资产有近千处。然后省里明确“理旧账也是政绩”，把旧账清理跟绩效考核直接挂钩，干部在理旧账过程中只要出于公心，即便工作出现失误，组织上也给担当者兜底。铁岭市组建工作专班，把容错纠错机制用在一线，最终这座烂了14年的大楼改造成了智慧办公大厦，迎来了好几家新公司入驻。这个案例的启示是：制度松绑和容错机制，有时候比钱还管用。
你可能会问，丹东那个爆破后再建的呢？虽然具体细节不太清楚，但逻辑不复杂——有的烂尾楼结构安全隐患实在太大了，修复成本比拆了重盖还高，那就依法拆除、土地收储、重新招拍挂。代价虽大，但动静彻底。
回头说鞍山新港。这个项目跟上面几个案例比，底子不一样。它占了站前真核心，地下车库的土建已经做完了，1000个车位的底子在那儿，跟铁岭那栋烂了14年的大楼比，抢救价值高太多。跟沈阳乐天那种107万方的超级大盘比，体量也没到那个量级。但新港现在最大的坎，还是债务缠起来的资产包——土地抵押、工程款欠款、法院轮候查封好几轮，资产冻得死死的。
结合辽宁已经跑通的路径，新港最有可能的破解路子大概有三条。
第一条是政府收储加重新招拍挂。如果产权相对清晰、债务可控，但市场价值严重被低估，鞍山可以借鉴铁东区盘活闲置资产的经验，把新港纳入全区闲置资产池，统一规划后出让。铁东这两年的成绩单很好看——钻石城、大孤山红楼、五洲大酒店，累计盘活了21处成规模闲置楼宇、78万多平米。路子已经跑通了，新港为什么不能照着试？
第二条是引入AMC做不良资产处置。如果项目涉及大量银行不良贷款、债务关系复杂，可以找辽宁金融资产管理公司这类专业机构，折价收购债权，然后做债务重组或债转股，把资产从死结里解出来，再引入开发商。这条路的专业门槛高，但胜在市场化程度高，政府不用直接掏钱。
第三条是破产重整加府院联动。如果各方怎么都谈不拢，那就只能法院主导了——裁定削债加延期，同时调整规划用途，吸引新投资人以共益债务身份介入。这条路最彻底，但也最耗时间。
不管走哪条路，鞍山现在需要做的事情其实挺清楚：铁东区项目专班得尽快把查封和债权的事理清，该走司法程序的走司法程序，该跟债权人谈的谈；要紧盯省里这轮盘活政策的窗口期，把调整规划用途、税费减免这些政策红利用足；然后才是找靠谱的新投资人。
钻石城（快手电商基地）的成功证明了什么？闲置资产加新业态这条路，在鞍山是走得通的。4.57万平米、90天改造、入驻率超70%、孵化了70多家电商企业和50多个本土主播——数据摆在那。但新港比钻石城复杂得多，钻石城只是业态陈旧关了门，产权清晰、没有债务纠纷，新港是30亿砸进去、法院查封好几轮、地上主体封顶了但停工两年多，不是一个量级的问题。
所以不能指望新港也能90天就翻盘。它需要更高层级的制度创新和多方协同——省里的政策支持、法院的司法介入、市区的专班统筹、市场化操盘手的专业能力，缺一个都转不动。
说回新港本身，站前这块30亿的烂尾，你是愿意等个不知道什么时候来的开发商盖个可能活不下去的商场，还是先改成停车场加小广场救急？铁东区要是能把钻石城那套盘活闲置资产的经验，跟沈阳、铁岭趟出来的烂尾楼解法结合起来，新港这事儿就有盼头。别再耗着了，隔壁立山那个金元宝大厦，30亿投资、40万平体量，2017年主体完工后就没再动过，2024年11月直接走了破产，前车之鉴就在眼前。
你看好辽宁这轮“烂尾楼盘活潮”能最终惠及新港吗？
